mercredi 10 février 2010

Sale & Lease Back perdant... vraiment?

La semaine dernière (semaine du 1er février 2010), différents journaux belges ont cru intéressant de sortir des chiffres concernant les opérations de Sale & Lease Back du gouvernement belge menées entre 2001 et 2006.

Quand on lit des articles d'une telle légèreté, on peut se demander si il n'y a pas là, en sous main, des personnes qui ont piloté les journalistes en leur fournissant ces données... mais sans leur expliquer comment fonctionnent les choses en matière financière. Il y a, selon moi, une intention probable de nuire Ministre des Finances ayant mis en place les Sale & Lease Back en prétendant que l'opération nous coûtera beaucoup d'argent.

Un Sale & Lease Back? C'est quoi?

Un Sale & Lease back (définition et principes détaillés sur Droit & Fiscalité) peut se définir comme étant une opération par laquelle une entreprise, propriétaire d'un bien corporel, vend celui-ci à une autre entreprise (opération de vente, le « sale ») pour ensuite, immédiatement, reprendre l'usage de ce même bien par le biais d'un contrat de leasing (opération de « lease back »).
Cette opération s'apparente en fait très largement à un leasing « classique », à la différence près que le bien faisant l'objet du contrat était précédemment la propriété juridique du preneur et que ce dernier l'a expressément vendu au donneur de leasing pour pouvoir réaliser l'opération de leasing et reprendre l'usage du bien.

Les objectifs d'une telle opération sont principalement d'ordre financier : la société qui réalise l'opération dégage temporairement des liquidités (le produit de la vente). La société devra néanmoins rembourser à la contrepartie qui consent le leasing les loyers (capital et intérêt). Comme dans le cas d'un leasing classique, elle disposera généralement d'une option d'achat au terme du contrat. 


A ma connaissance, le terme utilisé ici est donc faux car il n'y a pas d'option d'achat au terme du contrat de location. Nous serions donc plutôt dans une opération de "Sale & Rent Back" mais nous n'en serons pas à une approximation près.

Les "Chiffres"...selon lesquels c'est perdant...

Donc le tuyau, crevé, de nos agences de presse annonce triomphalement (je ne résiste pas à vous en faire un copier-coller):
(...)selon les chiffres publiés par la Régie des bâtiments, que les opérations de "sale and lease back" se révèlent extrêmement coûteuses. Ainsi, l’Etat devrait débourser 1,82 milliard d’euros dans les 25 prochaines années pour la location des bâtiments vendus entre 2001 et 2006, des bâtiments dont la vente n’a rapporté, à l’époque, que 1,3 milliard d’euros.(...)
Le reste de l'article détaille l'un ou l'autre détail pour l'un ou l'autre des 84 bâtiments ayant été mis dans le portefeuille de l'opération. Mais... l'intéressant reste les montants financiers globaux et le nombre d'années.
Je note aussi que De Morgen annonce lui un coût de 1,782 Milliard sur 25 ans...mais soit.

Outre l'aspect financier, il y a un autre motif d'importance qui atténuera encore la portée de cet article:
"Les bâtiments sont reloués mais après une rénovation profonde, prise en charge par le nouveau propriétaire."

Les Chiffres montrent une autre réalité: c'est rentable!

Actualisation

Premier principe oublié par nos journalistes... le principe de l'actualisation de flux..
L'actualisation consiste à ramener sur une même base des flux financiers non directement comparables qui se produisent à des dates différentes. Cela permet non seulement de les comparer mais également d'effectuer sur eux des opérations arithmétiques.

En Français dans le texte: 1 euro dépensé aujourd'hui ne vaut pas 1 euro dépensé demain. Parce qu'il y a l'inflation ou parce que vous touchez des intérêts etc. L'actualisation consiste à mettre tout ses euro sur un pied d'égalité à la date du jour.

Calcul simple:
  • Valeur Actuelle= VA
  • Flux au temps x =F
  • Taux d'actualisation = i (souvent le montant de la croissance ou de l'inflation)
  • Année de distance à date Actuelle = t
  • VA= F(1+i)^-t 
  • (ou "^" vaut pour "exposant)

Intérêts composés

C'est un peu la même chose que l'actualisation mais en se demandant combien un somme actuelle vaudra dans le futur. On considère que cette somme rapporte des intérêts chaque année, intérêt qui sont replacés au même taux. Notez que le taux d'intérêt doit être diminué de la valeur de l'inflation (souvent oubliée par nos banquiers quand ils nous annoncent de si "magnifiques" taux d'intérêts.

Calcul tout aussi simple
  • Valeur Future= VF
  • Capital de départ =K
  • Taux d'intérêt = x (prenons le net, donc diminué de l'inflation)
  • Année de distance à date Actuelle = t
  • VF= K(1+x)^t

Or donc, si je reprend les chiffres officiels:
  • on vend en 2006 pour 1.3 milliard d'euro
  • en 25 ans, on paiera un total de 1.82 milliard d'euro soit, pour faire simple: 72,8 millions par an de loyer.
  • Conclusion basique des journaleux: on perd beaucoup d'argent...
Calcul "économique" tenant compte du facteur temps
  • Pour un montant de 1.3 Milliard, dans une perspective pessimiste, nous pouvons espérer qu'on nous les rémunère à 5% (x)
  • Notre inflation restant modérée de par l'action de la BCE sur le long terme : 2%
  • Annuités de 72,8 millions d'euro
  • Valeur Future des 1,3 milliards à 3% sur 25 ans: 2,722 Milliard! 
  • Valeur Actuelle des 1,82 milliards avec une inflation de 2% sur 25 ans: 1,434 Milliard

Réflexions & rentabilité:
  1. Finalement, on ne perdrait que 520 millions sur 25 ans en nous basant sur "l'analyse" qui nous est fournie. Soit un minable 20,8 millions d'euro de perte par an. Quand on sait que nos ministres cherchent bon an mal an des sommes qui se mesurent en centaines de millions d'euro pour boucler les budgets, permettez moi de trouver que pinailler pour 21 minables millions d'euro par an, c'est juste du foutage de gueule. La note du caviste de "Papa" doit au moins faire deux fois ce montant... 3 fois même depuis que "Fils" est entré en politique.
  2. On omet soigneusement de mentionner le montant des rénovations (lourdes) des bâtiments en question. Sommes que l'État ne doit pas sortir et qui peuvent donc servir à autre chose et pourraient elles aussi rapporter des intérêts!
  3. Changement de propriétaire... pour autant que le propriétaire ne soit pas une institution européenne, il y a un précompte immobilier qui est désormais dû... aucune mention.
  4. Au terme des 25 ans, nous aurons peut être dépensé 1,82 Milliards d'euro... mais notre placement en aura rapporté 2,72 Milliards soit un gain de 900 Millions d'euro
  5. Si on le regarde plutôt à la valeur d'aujourd'hui: nous allons dépenser 1,434 Milliards mais nous en touchons 1,3 à la vente... soit une perte de 134 Millions, ce qui reste loin des 520 millions sous entendu. Ca ne représenterait même que 5,36 Millions par an...
  6. Même en admettant que l'on perde les 134 Millions... peut-on raisonnablement penser que les rénovations lourde des 84 immeubles auraient coûtés moins chers??? Un coût moyen inférieur à 2 Millions d'euro par bâtiment?
Comme je l'avais déjà posé dans un article  de février 2008, la qualité des journalistes "économiques" laisse de plus en plus à désirer. Quand j'en parle avec un ami journaliste économique, il m'explique qu'il ne faut pas s'attendre à grand chose quand on supprime les cours de math ou de statistiques du cursus des journalistes.

Je m'interroge sur l'intérêt de balancer aujourd'hui, de manière concertée et coordonnée, sans réflexion sur la méthode de calcul, une pseudo-information dont le contenu est connu depuis 2006... Pseudo information qui vise sans le dire le seul parti d'opposition de la région wallonne.

Je m'insurge quand je vois la manipulation manifeste des chiffres, la manipulation populaire que l'on met en place avec des approximations honteuses et indignes de ceux qui les ont pondues.
Cette manière tant de faire du journalisme que de la politique ne peut que me donner la nausée.

Oui, je pense néanmoins que les bâtiments ont été vendu trop peu chers, oui je pense qu'ils ont hélas agi dans l'urgence. Et encore. Je ne suis PAS expert immobilier... peut être que ces bâtiments ne valaient pas plus.
De plus, je suis de bon compte, l'Etat ne sera pas perdant!
Il a mal négocié certes mais avait du fixer un seuil minimum en dessous duquel il refuserait de descendre. La force de l'autre partie est d'avoir réussi à s'en rapprocher mais il ne l'a pas franchie!

L'Etat, donc la population, ressort gagnant de l'opération.
La méthodologie appliquée ici est forcément simplifiée mais je n'utilise que les quelques données mises en avant...et démontre une autre conclusion que celle qui est mise en avant dans le papier des journalistes...en tout opacité.

9 commentaires:

  1. C'es atrocement évident, ça me fait mal qu'on soit obligé de l'expliquer. Les journaleux sont vraiment des... fainéants, soyons charitables.

    Pourtant, c'est quand même connu qu'être propriétaire immobilier, c'est pas vraiment la mode dans les boîtes, pour des raisons évidentes de bonne gestion.

    Je ne trouve qu'une seule raison de pinailler: l'Etat DONC la population. Crois-tu vraiment qu'on ressentira, en tant que citoyens, ce bénéfice? :-P

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  2. C'est tellement atrocement évident que je ne comprends pas que certains s'extasient de ce billet digne d'un étudiant de première candi en économie.

    Le problème, ce n'est ni la qualité (ou pas) de ce billet, ce n'est pas les opérations de sales & lease back, ...le problème est que les journalistes ne réfléchissent pas à ce qu'on leur dit. Ne connaissent pas leur matière. Et ils nous informent.

    Quand à ta dernière remarque, ... c'est du moins la théorie...

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  3. ;) cqfd
    vous auriez du participer au très corporatiste débat sur arte hier soir ...

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  4. Zut...j'ai loupé ça... quel malheur... ;-)
    ...
    un débat corporatiste est il vraiment un débat? Un débat... c'est un mélange d'idée...pas la confrontation d'idées identiques... ;-)

    Ravi que tu passes par ce blog en tout cas!

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  5. Quel billet éclairant, rempli de calculs limpides.

    Donc si je vous suis bien :

    1. les acheteurs de ces bâtiments se sont bien fait avoir, hé hé, et c'est l'état (donc nous) qui va profiter des bénéfices de l'opération. Quels idiots ces agents immobiliers quand même, ils ont investi plein d'argent dans un plan foireux

    2. l'état belge a tellement de sous qu'il ne sait plus quoi en faire, à part les placer à 5% (au lieu de les affecter au remboursement de dettes et aux prestations attendues que sont les pensions, les soins de santé etc)

    3. vous devriez préciser si les bâtiments vendus, après les 25 ans évoqués, seront occupables ad vitam aeternam par l'état pour un loyer de 0 euros OU s'ils vont simplement disparaître (et ne pourront donc pas être revendus par les promoteurs pour environs 2 milliards).

    Bravo, et merci !

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  6. 1. Les acheteurs ne se sont pas fait avoir. Pas plus que l'Etat. Les opérations win-win ça existe. Si l'Etat avait du se financer sur les marchés à la même époque pour obtenir 1,2 Milliards, les taux d'intérêts qu'il aurait du payer (tout en alourdissant un peu plus la dette) vaut bien la vente des bâtiments.

    2. 5%, c'est un chiffre pessimiste. Je ne sais pas quelle rentabilité on peut obtenir pour 1 Milliard d'Euro mais je soupçonne que ce soit quand même plus.

    3. L'État est un piètre gestionnaire de bâtiments et le coût cumulé des rénovations, de l'entretien etc est prohibitif si ils sont opérés par l'État lui même. Si on compare en caricaturant, l'État ne construit pas ses propres véhicules, il les achète et les fait entretenir par des professionnels.

    4. Je ne suis pas responsables de l'affectation des moyens de l'État. J'ai déjà largement signalé que les mesures one-shot et le non financement du fond argenté par exemple étaient irresponsables. Vous me faites un procès d'intention qui n'a pas lieu d'être.

    5. Au bout de 25 ans, l'État n'est peut être plus propriétaire mais n'est pas non plus responsable de la mise à niveau et rénovation des bâtiments. Il peut aussi réaffecter ses moyens, changer de bâtiments si nécessaire etc. Ce qui n'est pas le cas quand il est propriétaire.

    De rien et bonne soirée.

    PS: il n'est nul besoin d'utiliser un ton agressif quand on n'est pas d'accord. Un débat sur les idées, n'est pas un débat sur les personnes. Argumentez, défendez vos idées, mais restez respectueux de ceux qui n'ont pas les mêmes idées...

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  7. Dernier détail au sujet de la modération des commentaires: je ne passe pas ma vie en ligne. Donc, il peut y avoir du délai avant la publication d'un commentaire.

    Une fois de plus, le seul filtre est basé sur la politesse et le respect. Toute idée contraire aux miennes est toujours publiée. Soit elle me fait évoluer dans ma réflexion, soit elle me fait pousser mon raisonnement un peu plus loin.

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  8. Belle démonstration.

    J'avais fait un calcul très sommaire sur le blog d'Himself, et étais arrivé à des conclusions similaires, même plus positives.

    Une seule question: quand l'Etat est locataire, je suppose que le propriétaire est taxé sur le revenu "réel" (60% du loyer) et pas sur le RC?

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